Noves previsions per al sector immobiliari espanyol: el cicle alcista es consolida el 2025

L'any 2024 es va caracteritzar per un canvi de tendència en el mercat immobiliari. Si el 2023 l'augment dels tipus d'interès va propiciar que el preu de l'habitatge s’alentís i que disminuís la demanda (les compravendes van caure un 10,2%), el 2024 el preu es va accelerar de manera notable, segons indica un anàlisi elaborat per CaixaBank Research. Així, el preu de l'habitatge va passar de créixer un 3,9% el 2023 a un 6,0% interanual en el 3t 2024 segons el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU), basat en valor de taxació. L'acceleració és encara més evident en l'índex de l'INE, basat en preus de transacció: del 4,0% el 2023 al 8,2% interanual en el 3t 2024.

Aquesta acceleració dels preus s'ha produït en un context en què la demanda d'habitatge s'ha mantingut molt dinàmica. El nombre de compravendes va augmentar un 8,1% interanual entre gener i novembre de 2024 (628.000 unitats en l'acumulat de 12 mesos fins al novembre, un 24% més que el 2019), a causa d'un conjunt de factors que estan impulsant la demanda: creixement de la renda bruta disponible, licitació de la demanda estrangera, fluxos migratoris positius, situació financera favorable de les llars, reducció dels tipus d'interès i expectativa que els preus de l'habitatge continuaran augmentant.

.

El rellotge immobiliari de CaixaBank Research mostra aquest moviment: el sector va abandonar la zona de desacceleració en què es trobava el 2023 (descens de vendes, però no de preus) per entrar a la zona expansiva el 2024 (increment de vendes i de preu).

La tendència alcista tindrà continuïtat el 2025

Per al 2025, considerem que el mercat de l'habitatge es mantindrà en aquesta zona expansiva. D'una banda, els diferents factors que han impulsat la demanda continuaran presents. El BCE continuarà reduint els tipus d'interès, la renda de les famílies s'espera que continuï recuperant poder adquisitiu i la població també es preveu que continuï creixent. Així, preveiem que el nombre de transaccions se situï al voltant de 650.000, igualant el registre del 2022.

Per l'altre, esperem que l'oferta d'habitatge continuï creixent gradualment: elevem la previsió de visats d'obra nova de 125.000 a 135.000 el 2025, després d'anar guanyant tracció el 2024 (+16,5% interanual entre gener i octubre de 2024, uns 125.000 en l'acumulat de 12 mesos). Tanmateix, la nova oferta d'habitatge és probable que es mantingui per sota de les noves llars que es creïn, cosa que mantindrà el creixement dels preus de l'habitatge en xifres similars a les observades el 2024. En concret, esperem que l'indicador de preus MIVAU (valor de taxació) creixi un 5,6% i un 5,9% el 2024 i 2025, respectivament (+0,5 p. p. i +2,3 p. p. pel que fa a la previsió anterior). Per a l'índex de l'INE (preu de transacció), la revisió a l'alça és de +1,3 p. p. i +3,1 p. p. p., respectivament, fins al 8,5% el 2024 i el 7,2% el 2025.

Amb aquestes noves previsions, el creixement del preu de l'habitatge seria lleugerament superior al de la renda disponible per llar, de manera que la ràtio d'accessibilitat augmentaria lleugerament a nivell agregat, del 7,2 el 2024 al 7,5 el 2025, assolint una cota similar a la del 2022, per bé que molt inferior al màxim del 9,4 que es va assolir el 2007. D'aquesta manera, el bon comportament de les rendes de les llars evitaria a curt termini l'aparició de desequilibris destacats en els preus a nivell agregat, encara que en les grans ciutats hi ha un problema obvi d'accessibilitat. En qualsevol cas, el comportament del preu de l'habitatge continuarà condicionat en gran mesura pel desajust entre l'oferta i la demanda. En aquest sentit, una reactivació més baixa de l'oferta del previst podria pressionar més del que s'esperava als preus de l'habitatge i, en funció de la reacció de la demanda, agreujar els problemes d'accessibilitat.